Συχνές Ερωτήσεις

Ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί και τι ακριβώς χρειάζεται να προσκομισθεί για να αναλάβει η εταιρεία σας την διαχείριση μιας πολυκατοικίας;

Θα πρέπει να πραγματοποιηθεί τακτική ή έκτακτη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών και να αποφασισθεί η παράδοση της διαχείρισης στην εταιρεία μας, συμπληρώνοντας το σχετικό έντυπο που σας έχουμε δώσει με την προσφορά μας ή που θα βρείτε στην ιστοσελίδα μας.

Κατά την παράδοση της διαχείρισης θα πρέπει να μας προσκομίσετε τα παρακάτω:

  • Αντίγραφο κατάστασης κοινοχρήστων δαπανών προηγουμένου μηνός
  • Κανονισμό πολυκατοικίας και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
  • Κλειδιά όλων των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας
  • Μελέτη μηχανολόγου μηχανικού εφόσον η κεντρική θέρμανση έχει ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές
  • Αποθεματικό ποσόν αντιμετώπισης πάγιων και κοινών δαπανών
  • Κατάσταση με τα ονόματα και τα τηλέφωνα των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών
  • Κατάσταση με τα ονόματα και τα τηλέφωνα των συντηρητών των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας εάν υπάρχουν.
 

Τι έγγραφα πρέπει να προσκομισθούν στην εταιρεία σας για να εκδώσετε τις δαπάνες κοινοχρήστων μιας πολυκατοικίας;

Θα πρέπει να προσκομισθεί η κατάσταση κοινοχρήστων της προηγουμένης εταιρείας που εξέδιδε τα κοινόχρηστα ή πίνακας μηχανικού στον οποίο φαίνονται τα χιλιοστά επιβάρυνσης όλων των διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες.

 

Πως γίνεται η κατανομή δαπάνης θέρμανσης σε μια πολυκατοικία με αυτόνομο σύστημα ωρομέτρησης ή θερμιδομέτρησης;

Η κατανομή της δαπάνης θέρμανσης γίνεται σύμφωνα με την μελέτη θέρμανσης του μηχανολόγου μηχανικού, που συντάχθηκε και κατατέθηκε στο αρμόδιο τμήμα πολεοδομίας κατά την διαδικασία έκδοσης της άδειας ανέγερσης της οικοδομής. Από την μελέτη για την κατανομή της θέρμανσης λαμβάνονται υπόψιν οι συντελεστές ei και fi κάθε διαμερίσματος και η κατανομή γίνεται σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στο Προεδρικό Διάταγμα του 1985 (Το Π.Δ. υπάρχει στη ιστοσελίδα μας και στην στήλη Νομοθεσία). Με λίγα λόγια ο συντελεστής ei έχει σχέση με τον όγκο του διαμερίσματος και ο συντελεστής fi έχει σχέση με την θέση που βρίσκεται το διαμέρισμα (όροφος, προσανατολισμός, ανοίγματα).

 

Η τιμή χρέωσης μιας χρονοώρας ή θερμίδας είναι σταθερή;

Οχι, κάθε μήνα η τιμή της χρονοώρας ή θερμίδας αλλάζει και τούτο γιατί η χρέωση εξαρτάται από το σύνολο των ωρών που καταναλώνει ολόκληρη η πολυκατοικία και από το μέγεθος του λογαριασμού φυσικού αερίου ή πετρελαίου. Πάντως όσο περισσότερες ώρες ή θερμίδες καταναλώνει η πολυκατοικία τόσο μικρότερη είναι χρέωση της χρονοώρας ή θερμίδας.

 

Ένα διαμέρισμα όταν παραμένει κλειστό για διάστημα πέραν του μηνός δικαιούται έκπτωσης στις κοινόχρηστες δαπάνες;

Στα κοινόχρηστα δεν δικαιούται έκπτωση αλλά ούτε και στην θέρμανση όταν αυτή είναι αυτονομία με ωρομέτρηση ή θερμιδομέτρηση. Δικαιούται έκπτωση στην θέρμανση ανάλογη με την προβλεπόμενη στον κανονισμό όταν αυτή είναι κεντρική και αφού εγκαίρως ειδοποιηθεί ο διαχειριστής και κλείσει τους διακόπτες των θερμαντικών σωμάτων.

 

Τι είναι το αποθεματικό ποσό της πολυκατοικίας;

Βασική προϋπόθεση για την έναρξη λειτουργίας μιας πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της όπως προβλέπεται από τον κανονισμό .Το αποθεματικό ποσό είναι το ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Το χρηματικό ποσό του αποθεματικού επιτρέπει στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοση και είσπραξη των κοινοχρήστων. Το ύψος του αποθεματικού της πολυκατοικίας θα πρέπει να είναι ίσο με το μέσο μηνιαίο ύψος δαπανών προσαυξημένο κατά 50% για να μπορεί να καλύψει τις πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση των κοινοχρήστων οφειλών. Όταν τα έξοδα της πολυκατοικίας αυξάνουν θα πρέπει να αναπροσαρμόζεται και το αποθεματικό ποσό γιατί διαφορετικά ο διαχειριστής θα πρέπει να βάζει χρήματα από την τσέπη του για να τακτοποιήσει τους κοινόχρηστους λογαριασμούς.

 

Είναι υποχρεωτικό να υπάρχει πάγιο ποσό σε μία πολυκατοικία;

Ναι , είναι υποχρεωτικό και προβλέπεται από τις διατάξεις του κανονισμού λειτουργίας της πολυκατοικίας. Η καταβολή του παγίου γίνεται από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή από τον ενοικιαστή ανάλογα με την συμφωνία που υπάρχει μεταξύ τους.

 

Υπάρχει η δυνατότητα όταν η διαχείριση της πολυκατοικίας έχει παραδοθεί στην εταιρεία σας να υπάρχει και διαχειριστική επιτροπή στην πολυκατοικία;

Ναι, υπάρχει η δυνατότητα και μάλιστα αυτό εξυπηρετεί κατά πολύ την εταιρεία μας. Η διαχειριστική επιτροπή συνεργάζεται με την διαχείριση για τη εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας και συναποφασίζει για επισκευές και άλλες συντηρήσεις που αφορούν τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

 

Είναι υποχρεωτική η πληρωμή των κοινοχρήστων δαπανών από τους ενοίκους πολυκατοικίας;

Είναι υποχρεωτική η πληρωμή των κοινοχρήστων δαπανών σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία Φ.Ε.Κ. 1296 Β/16.12.77 και Ν.3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατά ορόφους. Σε βάρος των αμελούντων και δύστροπων ενοίκων στην πληρωμή των κοινοχρήστων, η διαχείριση με εξουσιοδότηση από την γενική συνέλευση των ιδιοκτητών κινεί την διαδικασία διαταγής πληρωμής ή κατάθεση σχετικής αγωγής στα αρμόδια δικαστήρια.

 

Η συντήρηση του ανελκυστήρα τι προσφέρει σε ένα κτίριο;

Εξασφαλίζει την ασφαλή λειτουργία και μεταφορά των ατόμων και την μείωση των φθορών και βλαβών.

 

Η μηνιαία συντήρηση του ανελκυστήρα είναι υποχρεωτική;

Η ΚΥΑ 28425/2008 που τέθηκε σε ισχύ την 01.01.2009 μεταξύ άλλων καθορίζει τα:

διαστήματα υποχρεωτικής συντήρησης των ανελκυστήρων:

  • Για μονοκατοικίες, κάθε δύο μήνες = 6 φορές ετησίως
  • Για πολυκατοικίες και ξενοδοχεία μέχρι 200 κλίνες, κάθε 45 ημέρες = 8 φορές ετησίως
  • Για ανελκυστήρες σε δημόσια κτίρια, για ξενοδοχεία με περισσότερες από 200 κλίνες, για νοσοκομεία και για μεγάλα κτίρια, 2 φορές το μήνα = 24 φορές ετησίως

διαστήματα διενέργειας περιοδικών ελέγχων ανελκυστήρων:

  • μέχρι 6 στάσεις σε κτίρια με χρήση κατοικίας, κάθε 6 χρόνια
  • με περισσότερες από 6 στάσεις σε κτίρια με χρήση κατοικίας, κάθε 5 χρόνια
  • μέχρι 6 στάσεις σε κτίρια για επαγγελματική χρήση, κάθε 4 χρόνια με περισσότερες στάσεις, σε επαγγελματικά κτίρια & ξενοδοχεία έως 200 κλινών κάθε 3 χρόνια
  • δημοσίων χώρων και κτιρίων, ξενοδοχείων με περισσότερες από 200 κλίνες κάθε χρόνο.
 

Μπορεί να γίνει αλλαγή του συντηρητή του ανελκυστήρα;

Βεβαίως μπορεί να γίνει καθόσον δεν υπάρχει καμία δέσμευση από πλευράς νόμου.

 

Ποιά είναι τα καθήκοντα διαχειριστή σε μία πολυκατοικία;

Ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και το αφεντικό του είναι η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής εκτός των ακραίων περιπτώσεων θα πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος στην εκτέλεση των καθηκόντων του και σύμφωνα με την κρίση του. Οι ένοικοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια των λίγων αλλά να υπηρετεί τα συμφέροντα των πολλών ενοίκων. Ο διαχειριστής θα πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των ενοίκων αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρων των περισσοτέρων ενοίκων.

 

Ποιος νόμος διέπει την λειτουργία μιας πολυκατοικίας;

Η νομοθεσία σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι διεσπαρμένη. Ο αρχικός νόμος είναι Ν3741/1929 ΦΕΚ Α΄4/9-1-1929 ο οποίος έχει θέσει και τις βάσεις για θέματα οροφοκτησίας και συναφή με πολυκατοικίες. Κατόπιν συμπληρώθηκε με ΝΔ1024/1971.

 

Τι είναι ο κανονισμός πολυκατοικίας;

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο του κανονισμού είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά ττης ιδιοκτησίας του. Με την υπογραφή του συμβολαίου ο κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την πιστή εφαρμογή του. Επίσης σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας σε τρίτο πρόσωπο το συμφωνητικό ενοικίασης δεσμεύει και τον ενοικιαστή.

 

Τι γίνεται στην περίπτωση που κάποιος αρνείται να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

Η δυσκολότερη υποχρέωση του διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Για να μην υπάρχουν προβλήματα θα πρέπει οι χρεώσεις των κοινοχρήστων δαπανών να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία θα πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπι να γίνεται ομαλά ώστε να μην παρουσιάζονται μήνες με μεγάλες χρεώσεις και άλλοι με μικρές. Ο διαχειριστής θα πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των κοινοχρήστων. Όσο η οφειλή των κοινοχρήστων συσσωρεύεται τόσο δυσκολότερη είναι η είσπραξή της. Οταν κάποιος από τους ενοίκους αρνείατι την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στη συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτή να αποφασίσει για τις παραπέρα ενέργειες που φθάνουν μέχρι την παραπομπή στα αρμόδια δικαστήρια. Σε αυτή τη περίπτωση ο οφειλέτης καλείται να εξοφλήσει το ποσό οφειλής προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξής του, τους τόκους υπερημερίας και τη ποινική ρήτρα που προβλέπεται από τον κανονισμό λειτουργίας της πολυκατοικίας.

 

Τι γίνεται στην περίπτωση που ένας ενοικιαστής απεχώρησε από την πολυκατοικία και δεν εξόφλησε τα οφειλόμενα κοινόχρηστά του;

Υποχρεωμένος απέναντι στην συνιδιοκτησία του κτιρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης αυτού. Τα οφειλόμενα κοινόχρηστα στην περίπτωση αυτή πρέπει να κληθεί για να τα πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Για τον λόγο αυτό πριν την αναχώρηση του ενοικιαστή ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ζητά από αυτόν έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή περί μη οφειλής κοινοχρήστων.

 

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο διαχειριστής μιας πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τις κοινόχρηστες δαπάνες ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

Το θέμα αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην συνέλευση των ιδιοκτητών από την οποία θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει. Εάν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση τότε σύμφωνα με την σχετική διάταξη του κανονισμού ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση και να λάβει απόφαση εάν τα πράγματα είναι πολύ σοβαρά προσφυγής στα αρμόδια δικαστήρια σε βάρος του διαχειριστή για απιστία ή βαρύτατη αμέλεια κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του.

 

Είναι υποχρεωτικό οι ιδιοκτήτες ανεξάρτητα εάν μένουν στην πολυκατοικία ή όχι να αναλαμβάνουν χρέη διαχειριστή; Τι προβλέπεται σε περίπτωση άρνησης; Μπορούν οι ενοικιαστές να γίνουν διαχειριστές; Ποιο το κόστος διαχείρισης από εταιρείες διαχείρισης;

Η απάντηση υπάρχει στον κανονισμό λειτουργίας της πολυκατοικίας. Πάντως ανεξάρτητα από τον κανονισμό με απλή πλειοψηφία μπορεί να επιτραπεί και σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής. Εάν κάποιος αρνείται να αναλάβει τη διαχείριση θα πρέπει η συνέλευση των ιδιοκτητών να τον απαλλάξει γιατί θα αποδειχθεί στην πορεία ότι θα είναι ένας κακός διαχειριστής. Το σωστότερο είναι να δοθεί η διαχείριση σε μία εταιρεία η οποία είναι καταξιωμένη στο χώρο με θετικά σχόλια από τους ενοίκους των κτιρίων που διαχειρίζεται.

 

Μελετώντας τα κοινόχρηστα κάθε μήνα, διαπιστώνω ότι ακόμη και με σταθερή τιμή πετρελαίου ή φυσικού αερίου ή ώρα θέρμανσης χρεώνεται με διαφορετική τιμή. Γιατί συμβαίνει αυτό;

Αυτό συμβαίνει διότι οι ώρες που μετρούνται αφορούν τον χρόνο που εμείς θερμαίνουμε το διαμέρισμά μας, ενώ η κατανάλωση εξαρτάται από τον χρόνο λειτουργίας του καυστήρα.

 

Κάποιος ένοικος διαμερίσματος επιμένει η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών να γίνεται ισόποσα σε όλους. Είναι σωστό αυτό;

Η ισόποση κατανομή των κοινοχρήστων είναι άδικη αλλά και παράνομη και η νομοθεσία για αυτό είναι κάθετη και συγκεκριμένη.